Szervezeti- Működési Szabályzat

 

 

a „Bem 21. Lakóközösség” társasház 2011 február24. közgyűlésének

I. sz melléklete

 

 

SZERVEZETI-MŰKÖDÉSI SZABÁLYZAT

 

A Szombathely, Bem József út 21. szám alatti „Bem 21. Lakóközösség” (a továbbiakban: Társasház) a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. Törvény (a továbbiakban: Thtv.) értelmében az alábbiak szerint alkotja meg a Társasház Szervezeti-működési Szabályzatát

 

I.       ÁLTALÁNOS ADATOK

 

A Társasház neve: Bem 21. Lakóközösség

A Társasház címe: 9700 Szombathely, Bem József út 21. sz

 

Az ingatlan helyrajzi száma: Szombathely    2797/A/0. hrsz.

 

Jelen Szervezeti és Működési szabályzat hatálybalépésével egyidejűleg a társasházi Alapító Okiratnak a jelen Szervezeti és Működési szabályzattal ellentétes rendelkezései hatályukat vesztik.

 

Jelen Szervezeti és Működési szabályzatot és annak 1. számú mellékletét képező Házirendet a Társasház tulajdonostársainak 2011. február 24.  napján tartott közgyűlése 2011/1 számú ha-tározatával fogadta el.(Módosítva a 2013. április 25. napján tartott közgyűlés 2013/6 határozata, illetve a 2013. májusi írásbeli szavazás 2013/21 határozata alapján.)

 

 

Tulajdoni hányad összesen (külön tulajdon): 10.000/10.000, azaz tízezred/tízezred.

 

II.      A KÜLÖN TULAJDONNAL KAPCSOLATOS JOGOK ÉS KÖTELEZETTSÉGEK

 

1.            A tulajdonostársat külön tulajdona tekintetében megilleti a birtoklás, a használat, a hasznok szedése és a rendelkezés joga, a tulajdonostárs e jogait azonban nem gyakorolhatja a többi tulajdonostárs joga és törvényes érdeke sérelmével. Lakáscélú helyiségben ipari-termelő tevékenység nem folytatható.

 

2.            Ha a lakóépületben lévő nem lakás céljára szolgáló helyiség megváltoztatott használata jogszabályban meghatározott engedélyhez kötött tevékenységhez szükséges, az engedély akkor adható ki, ha a hatóság felhívására – harmincnapos határidőn belül – a közgyűlés nem hozott tiltó határozatot.

 

3.            A különtulajdonú nem lakás céljára szolgáló helyiségben szerencsejáték szervezői tevékenység, vendéglátó ipari tevékenység és egyéb szeszesital fogyasztással és forgalmazással járó tevékenység nem folytatható.

 

4.            A közgyűlés a nem lakás céljára szolgáló helyiség megváltoztatott használatához a lakhatás nyugalma – így különösen: a zaj- és rezgésvédelem, illetőleg a lakókörnyezetet veszélyeztető más tevékenység megelőzése – érdekében az erre vonatkozó külön jogszabályok előírásainak figyelembevételével kikötött feltételt tartalmazó hozzájáruló határozatot is hozhat.

 

 A közösség az említett közgyűlési határozatot az összes tulajdoni hányad szerinti – a közvet-lenül érintett szomszédos tulajdonostársak legalább kétharmadának igenlő szavazatát is magá-ban foglaló – legalább egyszerű szavazattöbbséggel állapítja meg.

 

   5.            A tulajdonostárs köteles:

 

a)     fenntartani és karbantartani a külön tulajdonában álló lakást,

b)     a szükséges intézkedést megtenni ahhoz, hogy a vele együtt lakó személy, valamint az, akinek lakása használatát átengedte, betartsa az 1. pontban foglaltak rendelkezését,

c)      lehetővé tenni és tűrni, hogy a külön tulajdonú lakásába a közösképviselő (társasházkezelő) vagy a közösség megbízottja a közös tulajdonban álló épületrészekkel, berendezésekkel összefüggésben a szükséges ellenőrzés, valamint a fenntartási munkák elvégzése céljából arra alkalmas időben bejuthasson a tulajdonostárs, illetőleg a bentlakó szükségtelen háborítása nélkül,

d)     a lakásban tervezett építkezésről értesíteni a közösképviselőt (társasházkezelőt).

 

A közösség köteles megtéríteni az 5. bekezdés c) pontja szerinti beavatkozással okozott kárt.

 

   6.      Az építtető tulajdonostárs a lakásában tervezett építkezés megkezdéséhez a tulajdonostársak 4/5-ös írásbeli hozzájáruló nyilatkozatát köteles beszerezni, ha a munka az alapító okiratban közös tulajdonként megjelölt épületrészt érinti.

 

Az építtető tulajdonostárs a többi tulajdonostárs hozzájáruló nyilatkozatának beszerzése nél-kül jogosult a lakásában tervezett építkezés elvégzésére, ha a munka az alapító okiratban kö-zös tulajdonként meghatározott épületrészt nem érinti.

 

Ha a 6. pontban említett – az építésügyi hatóság jogerős és végrehajtható építési engedélye a-lapján elvégzett – munka olyan lakás-megosztást, illetőleg lakásösszevonást eredményez, a-melynek alapján a többi tulajdonostárs alapító okiratban meghatározott tulajdoni hányada vál-tozatlan marad, a közgyűlés az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazat-többségű határozatával az alapító okiratot módosíthatja.

 

A változás ingatlan-nyilvántartásban történő bejegyzésének feltétele, hogy az építtető tulajdo-nostárs az építésügyi hatóság jogerős és végrehajtható használatbavételi engedélyét az ingat-lan-nyilvántartási iratokhoz csatolja.

 

    7.    A tulajdonostárs köteles a közösképviselőnek (társasházkezelőnek) a birtokbavételtől illetőleg az ingatlan-nyilvántartásban nyilvántartott jog bejegyzésétől számított 30 naptári napon belül bejelenteni:

 

a)     a külön tulajdona tekintetében a tulajdonosváltozást,

b)     lakcímét, az ingatlan-nyilvántartásban bárki által megtekinthető, természetes személy adatát, tehát anyja nevét, születési évét, illetőleg a jogi személy a székhelyét és statisztikai számjel-rendszer szerinti törzsszámát,

c)      a külön tulajdonát bérlő (használó, haszonélvező) személy b) pontnak megfelelő adatát,

d)     a külön tulajdonában lakó személyek számát,

e)     a haszonélvezettel terhelt tulajdon esetében a haszonélvező személy nevét.

 

 

 

A 7. pont c) és d) alpontjaiban említett adatok bejelentése akkor írható elő, ha a közüzemi szolgáltatás díja a bérlőt terheli, vagy azt a bentlakó személyek száma szerint kell a tulaj-donostársak között megosztani. A tulajdonostárs köteles a bérlőt a rá vonatkozó adat beje-lentéséről tájékoztatni.

 

Ha az előző bekezdésben említett esetben a bérlő – írásbeli felszólítás ellenére – 8 napon belü-li fizetési kötelezettségének nem tesz eleget, a keletkezett hátralék összegének megfizetéséért az érintett tulajdonostársnak helytállási kötelezettsége áll fenn.

 

Ha a tulajdonostárs a tulajdonát képező lakás vagy nem lakás célú helyiség használatát más-nak engedi át, felelős mindazokért a károkért, amelyeket a használó okoz az általa használt külön tulajdon, vagy más külön tulajdona, vagy a közös tulajdonban lévő vagyonrészek rend-ellenes használatával.

 

Ha az érdekelt tulajdonostárs kártérítési kötelezettségét nem teljesíti, a közösképviselő (tár-sasházkezelő) a szükséges intézkedéseket az érdekelt tulajdonostárs terhére és költségére megteheti. A jogellenes állapot megszüntetése iránt a közösképviselő (társasházkezelő) jogo-sult polgári peres úton intézkedni. Amennyiben valamely tulajdonostárs külön tulajdonának használója nem tartaná be a Házirendet, akkor a közösképviselő (társasházkezelő) írásban fi-gyelmezteti a használót és értesíti a lakás tulajdonosát.

 

A közösképviselő (társasházkezelő) felhatalmazást kap arra, hogy a 7. pontban említett ada-tokról nyilvántartást vezessen. A közösképviselő (társasházkezelő) a nyilvántartásba vett ada-tokról kizárólag a bíróság részére adhat tájékoztatást. Az adatszolgáltatásról a közösképviselő (társasházkezelő) írásban értesíti az érintett tulajdonost.

 

Ha a tulajdonostárs vagy a volt tulajdonostárs, illetőleg a bérlő vagy a volt bérlő a közöskölt-ség tartozását, illetőleg a közüzemi szolgáltatásra fennálló díjtartozását kiegyenlítette, a közös képviselő (társasházkezelő) a részére bejelentett és a tartozással összefüggő adatot haladékta-lanul köteles törölni.

 

III.          A KÖZÖS TULAJDONNAL KAPCSOLATOS JOGOK ÉS KÖTELEZETTSÉGEK

 

 

1.            Minden tulajdonostárs jogosult a közös tulajdon tárgyainak birtoklására és használatára, ez azonban nem sértheti a többi tulajdonostárs ezzel kapcsolatos jogát és jogos érdekét.

 

A közgyűlés a birtoklás, használat és hasznosítás módját meghatározhatja.

 

A közös tulajdon tárgyainak használatára vonatkozó speciális szabályokat jelen Szervezeti és Működési Szabályzat 1. számú melléklete, a Házirend tartalmazza.

 

 

2.      A közös tulajdonba tartozó épületrész, épületberendezés, nem lakás céljára szolgáló helyiség és lakás fenntartásának költségét, (a továbbiakban együtt: közösköltség) három fajta számítá-si mód szerinti költségekre bontjuk : lakásszám szerinti állandó költségre, négyzetméter sze-rinti állandó költségre és mérőórával mért változó költségre.

        Lakásszám szerinti állandó költség elemek:

• takarító munkabére, járulékai
• közösképviselő – társasház kezelő vállalási díja,
• szemétszállítás
• közös helyiségek áramdíja
• kéményseprés díja
• víz-és csatorna alapdíj
• közös vízmérőóra és az almérők által mért mennyiség közötti különbség
• karbantartási-üzemeltetési alap

 

  Számított alapterület szerinti állandó költség elemek:

• felújítási alap
• társasházi biztosítás
• rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások

 

Mérőórával mért változó költség elem:

• víz- és csatorna díj

 

3.      A közösköltség megfizetéséhez a tulajdonostársak külön tulajdonuk (lakásaik, nem lakás célú helyiségük) tekintetében a fent meghatározott számítás szerint kötelesek hozzájárulni. A kö-zösköltséget a tulajdonosok havonta egy összegben, előre, legkésőbb azonban a tárgyhó utolsó napjáig kötelesek kamatmentesen megfizetni.

 

A befizetés módja a közgyűlés határozata alapján történhet készpénz-befizetéssel, vagy átuta-lással (a közösség üzemeltetési számlájára).

 

A közösköltség mértékét a társasház költségvetési tervében foglaltak szerint, a közgyűlés kü-lön önálló határozatban hagyja jóvá.

 

A különtulajdonú nem lakás céljára szolgáló helyiség költsége a bérleti szerződésben megha-tározott díj, melynek mértékéről a közgyűlés dönt.

 

Háromhavi közös költség hátralék esetén a közösképviselő (társasházkezelő), az adós tulajdo-nostársat 8 napos fizetési határidő kitűzésével, a tartozás megfizetésére írásban felszólítja. Ha a felszólítás eredménytelen, fizetési meghagyás kibocsátását kezdeményezheti a tartozás be-hajtása végett.

A közösképviselő (társasházkezelő) a három hónapnak megfelelő közösköltség összegének befizetésével hátralékba került tulajdonostárs külön tulajdonának és a hozzá tartozó közös tu-lajdoni hányadának jelzálogjoggal való megterhelését –közgyűlési határozat nélkül – saját ha-táskörben rendelheti el a hátralék megfizetésének biztosítékául.

 

A jelzálogjog bejegyzésének elrendelését közokiratba vagy ügyvéd által ellenjegyzett magán-okiratba kell foglalni. A jelzálog bejegyzésének elrendelése három hónap közös költségnek megfelelő hátralékonként megismételhető.

Ha a bejegyzés alapjául szolgáló hátralékot kiegyenlítették a közösképviselő (társasházkezelő) a kiegyenlítést követő 8 napon belül köteles a jelzálog törléséhez a szükséges engedélyt megadni. A törlési engedélyt közokiratba vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni.

 

A jelzálogjog bejegyzésének alapjául szolgáló közösképviselői (társasházkezelői)  rendelke-zést a hátralékos tulajdonostárs részére a Thtv-ben meghatározott jogorvoslat lehetőségének feltüntetésével kézbesíteni kell.

A közösköltség megfizetésének elmulasztása esetén a hátralékos tulajdonostárs az esedékes-ségtől a kifizetés napjáig a Polgári törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. tv. (Ptk.) 301. § (1) bekezdése szerint meghatározott mértékű késedelmi kamat megfizetésre köteles.

 

A Társasház-közösség egészét terhelő kötelezettség teljesítéséért a tulajdonostársak tulajdoni hányaduk szerint felelnek az egyszerű (sortartásos) kezesség szabályai szerint.

 

A közgyűlés szükség esetén pót-közösköltség befizetését rendelheti el, ha a társasház megta-karításai, illetve a felújításra elkülönített pénzeszköze nem fedezi a társasház fenntartási, fel-újítási, karbantartási költségeit. A pót-közösköltség befizetése, behajtása a közgyűlés határo-zata szerinti bontásban, módon, határidőben, a közösköltségre vonatkozó szabályok szerint történik.

 

 

 

A mellékvízmérővel és szabályos közüzemi szerződéssel rendelkezők a közgyűlés által jog-erős határozattal megszavazott közösköltséget fizetik. A mellékvízmérők fogyasztását a kü-lön tulajdonú lakás tulajdonosa olvassa le, majd írásban, sms-ben, e-mail-ben vagy telefonon értesíti a közösképviselőt (társasházkezelőt). A mellékvízmérők hitelesítését a tulajdonosok-nak, a mérésügyi törvényben meghatározott időközönként ( 6 év ), vagy 1000 m3-ként hitele-síttetniük kell.

 

Mivel minden külön tulajdon rendelkezik mellékvízmérővel, közös fogyasztásként a tulajdo-nostársak – a közösköltség viselésének arányában – a bekötési vízmérőn mért fogyasztás és az összes külön tulajdon egyéni fogyasztásának különbözetét kötelesek megfizetni. A különbözet megfizetését, az „alapköltség”-ben létrehozott „karbantartási alap” megfizetésével teljesítik.

 

A közösképviselő (társasházkezelő) vagy a közösség megbízottja jogosult ellenőrizni a külön tulajdonban lévő lakás, illetve a nem lakás céljára szolgáló helyiség mellékvízmérőjét, ahol felmerül a gyanúja annak, hogy a mellékvízmérő nem megfelelően működik. Amennyiben az ellenőrzés során a feltevés beigazolódik, akkor az ellenőrzés megállapításáról felvett jegyző-könyv alapján a közösképviselő (társasházkezelő) a külön tulajdon egyéni vízfogyasztását és csatornahasználati díját a mellékvíz-mérővel nem rendelkezőkre érvényes szabályok szerint köteles a tulajdonostárs részére előírni és megfizettetni. A mellékvízmérő nélküli lakás vízdí-ja: a lakásban lakók személyenként 3 m3 víz-és csatornadíjat kötelesek fizetni.

 

Amennyiben a tulajdonostárs a mellékvízmérőjét leszereli, a mérőóra visszaszereléséig idő-pontjától a tulajdonostárs  a mellékvízmérővel nem rendelkező lakás/nem lakás céljára szol-gáló helyiség közösköltségét fizeti.

 

A Társasház felhatalmazza a közösképviselőt (társasházkezelőt) vagy a Társasház által meg-bízott személyt, hogy évente egyszer leolvassa a mellékvízmérőket és a vonatkozó nyilvántar-tást a tulajdonos/használó írja alá, mintegy hitelesítve azt.

 

4.            A külön tulajdonon belül keletkező háztartási hulladék nem mérhető szolgáltatás, az elszál-lításáért fizetendő díj mértéke a külön tulajdonú lakások között egyenlő mértékben terheli a tulajdonostársat és a közösköltség részét képezi.

 

5.            A társasház közgyűlése felújítási alap képzéséről döntött. A felújítási alapra elkülönített ösz-szeget, amely a külön tulajdon m2-ben kifejezett tulajdoni hányadának megfelelő mértékű, é-vente a költségvetési tervben a közösköltséggel egyidejűleg kell megállapítani. A közöskép-viselő (társasházkezelő) a felújítási alap- közgyűlés által meghatározott- százalékát, az alapot kezelő pénzintézetnél, a megtakarítás növelése érdekében, államilag garantált formában, le-kötheti. A felújítási alapot a közgyűlés által megállapított felújításra kell fordítani.

 

6.            A Társasház külső vagy belső egységes képét a tulajdonostársak hozzájárulása nélkül senki sem változtathatja meg. Az épület homlokzatára bármit kiírni, illetőleg az épületre bármilyen tárgyat kifüggeszteni, kihelyezni – a tulajdonosok nevét és cégét feltüntető névtábla  kivéte-lével – csak a közgyűlés egyszerű szótöbbséggel hozott határozata alapján lehetséges.

 

 

A jelen pontban rögzített előírások ellenére eljáró tulajdonostárs a rendelkezések megsértésé-ből eredő károkért felelősséggel tartozik, amely károk megtérítésére bírósági út igénybevéte-lével kényszeríthető.

 

 

 

IV.         A TÁRSASHÁZ SZERVEZETE

 

1.            ALAPVETŐ RENDELKEZÉSEK

 

A Társasház tulajdonostársainak közössége az általa viselt közös név alatt (Bem 21.Lakókö-zösség) az épület fenntartása, felújítása és a közös tulajdonnal kapcsolatos ügyek intézése so-rán jogokat szerezhet és kötelezettségeket vállalhat, önállóan perelhet és perelhető, gyakorolja a közös tulajdonnal kapcsolatos tulajdonosi jogokat, viseli a közös tulajdon terheit. A Társas-háznak, vagy a tulajdonostársaknak az ezzel kapcsolatos ellentétes rendelkezése harmadik személyekkel szemben hatálytalan.

 

A közösség szerveit, azok hatáskörét, jogait és kötelezettségeit jelen Szervezeti és Működési Szabályzat rögzíti.

 

2.            A KÖZGYŰLÉS

 

A társasházi-közösség legfőbb döntéshozó szerve a tulajdonostársakból álló közgyűlés. Vala-mennyi tulajdonostárs alapvető joga a közgyűlésen való részvétel.

 

2.1.     A közgyűlés határoz:

 

a.)          a közös tulajdonban álló épületrészek használatáról, hasznosításáról, fenntartásáról, a közös-séget terhelő kötelezettségek elvállalásáról,

b.)           a közösképviselőnek (társasházkezelőnek), valamint a számvizsgáló bizottságnak a megválasztásáról, felmentéséről és díjazásáról,

c.)          A közösség éves költségvetésének és elszámolásnak, a számviteli szabályok szerinti beszámolójának elfogadásáról, valamint a közösképviselő (társasházkezelő) részére a jóváhagyás megadásáról. Az éves elszámolás elfogadása esetén a közgyűlés a közösképviselő (társasházkezelő) tárgyévi ügykezelő tevékenységét jóváhagyja (felmentvény). A jóváhagyás nem jelenti az esetleges kártérítési igényről történő lemondást.

d.)          Minden olyan ügyben, amelyet a szervezeti-működési szabályzat nem utal a közösképviselő, illetőleg a számvizsgáló bizottság hatáskörébe.

 

2.2.     A közös tulajdonban álló épületrészekkel kapcsolatos rendes gazdálkodás körét megnem ha-ladó kiadásokról a tulajdonostársak az összes tulajdoni hányad szerinti egyszerű szavazattöbb-séggel határoznak.

 

2.3.     A közgyűlés összehívásának, működésének szabályai, írásbeli szavazás.

 

A közgyűlést a közösképviselő (társasházkezelő) hívja össze. A közgyűlésre valamennyi tu-lajdonostársat írásban kell meghívni. Egyidejűleg a meghívó egy példányát a társasházban, jól látható helyen, ki kell függeszteni.

 

Sürgős esetet – így különösen: a közös tulajdonban álló épületrészek, épület berendezések, vagyontárgyak állékonyságát, biztonságát közvetlenül veszélyeztető helyzet kialakulását – ki-véve, az írásbeli meghívót legkésőbb a közgyűlés időpontja előtt nyolc nappal meg kell kül-deni. A tulajdonost/ meghatalmazottját a meghívónak a postaládába helyezésével kell meghív-ni a közgyűlésre. A tulajdonos kérésére és költségére a meghívót az általa megadott címre postai úton kell megküldeni. Amennyiben a tulajdonostársak a közösképviselőnek (társasház-kezelőnek) megadott címhez képest ismeretlen helyen vannak, vagy a meghívót nem vennék át, a meghívónak az utolsó címre történő feladásával a kézbesítést megtörténtnek kell tekin-teni.

 

A közgyűlési meghívó annak a tulajdonostársnak e-mail útján kézbesítendő, aki ezt a közös-képviselőnél (társasházkezelőnél) írásban kérelmezi és e-mail elérhetőségét a közösképvise-lőnek (társasházkezelőnek) bejelenti. Ilyen esetben az e-mail-nek a megadott címre történő elküldésével a meghívó kézbesítettnek tekintendő.

 

A tulajdonostárs által írásban meghatalmazott általános képviselőt a közgyűlésre minden eset-ben meg kell hívni. Írásos meghatalmazás útján bármely személy képviselheti a tulajdonost, aki a meghatalmazó érdekében, annak akaratával mindenben megegyezően jár el és szavaz a közgyűlésen, illetve írásbeli szavazáson. A házastársak írásos meghatalmazás nélkül képviselhetik egymást a társasház közösség ügyeiben, a közgyűlésen és az írásbeli szavazáson.

 

A meghatalmazást teljes bizonyító erejű magánokiratba (két tanú névaláírásával ellátva), vagy közokiratba kell foglalni.

 

A meghívónak tartalmaznia kell a közgyűlésen elnöklő személy, a közgyűlési jegyzőkönyv vezetője és a jegyzőkönyvet hitelesítő két tulajdonostárs megválasztására történő utalást, valamint a szavazásra előterjesztett napirendet.

Tulajdonosi kezdeményezésű közgyűlés esetén a meghívónak tartalmaznia kell még az egybe-hívást kezdeményezők nevét és az egybehívás okát. A meghívóban közölni kell az esetleges megismételt közgyűlés helyét, idejét, és azt is, hogy ez a jelenlévő tulajdoni hányadok mérté-kétől függetlenül határozatképes.

 

A meghirdetett napirendben nem szereplő ügyben érvényes határozatot hozni nem lehet.

 

Közgyűlést szükség szerint, de legalább évente egyszer kell tartani. Az éves elszámolásról, a költségvetés megállapításáról szóló közgyűlést évente legkésőbb május 31-ig meg kell tartani.

 

Kötelező a közgyűlés összehívása, ha azt a tulajdoni hányad 1/10-ével rendelkező tulajdonos-társak a napirend és az ok megjelölésével írásban kérték. Ha a kérést a közösképviselő (társas-házkezelő) tizenöt napon belül nem teljesítette, és a közgyűlést a számvizsgáló bizottság nem hívta össze, az összehívást kérő tulajdonostársak vagy az általuk megbízott személy a közgyű-lést összehívhatják.

 

A közgyűlést az egybehívó személy nyitja meg. Ha az nincs jelen, bármelyik tulajdonostárs megnyithatja. A közgyűlés mindenekelőtt levezető elnököt, jegyzőkönyvvezetőt és kettő jegy-zőkönyv-hitelesítő tulajdonostársat választ meg.

 

 

Nem lehet levezető elnök vagy hitelesítő tulajdonostárs az, aki

 

–              A Társasházzal vagy a tulajdonosi közösséggel perben áll,

–              Akivel szemben igényérvényesítést, vagy akinek önálló igényét az adott közgyűlés napirendjére tűzték,

–              Akinek egyedüli, a közös tulajdon használatával kapcsolatos magatartását az adott közgyűlés napirendjére tűzték,

–              Aki legkevesebb három hónapnak megfelelő összegű közösköltség hozzájárulással tartozik a társasháznak.

        

A közös képviselő egyben a közgyűlés levezető elnöke is. Akadályoztatása esetén a számvizs-gáló bizottság elnöke, vagy tagja látja el ezt a feladatot, illetve akadályoztatásuk esetén a köz-gyűlés jelenlévő tagjai maguk közül választják a levezető elnököt.

 

 

2.4.      A közgyűlés akkor határozatképes, ha azon az összes tulajdoni hányadnak több, mint a felé-vel rendelkező tulajdonostársak jelen vannak. Olyan kérdésben, amelyben a döntés csak vala-mennyi tulajdoni hányad egyetértésével hozható meg, a határozatképességhez valamennyi tu-lajdoni hányadnak jelen kell lenni. A határozatképességet a közgyűlés megnyitását követően, továbbá az egyes napirendekről történő szavazást megelőzően a közgyűlés által megválasztott elnöklő személy és a közgyűlési jegyzőkönyv vezetője állapítja meg. A közösképviselő (tár-sasházkezelő)- amennyiben nem levezető elnök – a megválasztott levezető elnöknek átadja a jelenléti ívet és a meghatalmazásokat. E dokumentumokat és a számítás helyességét a leveze-tő elnök ellenőrzi, majd megnyitja és vezeti a tanácskozást, tárgyalásra bocsátva a napirendi pontokat. Biztosítania kell a tárgyalás rendjét, a véleménykifejtés lehetőségét minden szólásra jelentkezőnek, ügyelni a tanácskozás tárgyszerűség kereten belül tartására. Ha szavazásra ke-rül sor a határozati javaslatról, a levezető elnök feladata a szavazatok összeszámlálása, azok tulajdoni arány szerinti összesítése és a számszerűsített eredmény kihirdetése.

 

Ha a közgyűlés nem határozatképes, vagy az elnöklő személy a közgyűlést a határozatképte-lenné válása miatt berekesztette, megismételt közgyűlést kell tartani.

 

2.5.   A megismételt közgyűlést a határozatképtelen közgyűlést követő 15 napon belüli, de legko-rábban ugyanazon a napon, az eredeti közgyűlés időpontját követő 30 perc elteltével az ere-detivel azonos – a határozatképtelenné vált közgyűlés esetén a közgyűlés berekesztését köve-tően fennmaradó – napirenddel kell összehívni. A megismételt közgyűlés időpontját az eredeti közgyűlés meghívójában – az eredeti közgyűlés határozatképességétől függő feltétellel – ki kell jelölni.

 

A megismételt közgyűlés a jelenlevők tulajdoni hányadára tekintet nélkül határozatképes; ezt a körülményt a megismételt közgyűlés meghívójában fel kell tüntetni azzal, hogy ha a Thtv. a tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított meghatározott arányát követeli meg a határozat elfogadásához, ennek hiányában a kérdésben határozat nem hozható.

 

2.6.  A közgyűlésen a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk arányában illeti meg a szavazati jog. Ha a Thtv. másképpen nem rendelkezik, a közgyűlés, illetőleg a megismételt közgyűlés a ha-tározatát a jelen levő tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított egyszerű szavazat-többségével hozza meg.

 

2.7.   A közgyűlésen – a határozatot is tartalmazó – jegyzőkönyvet kell vezetni, amelyet a közgyű-lésen elnöklő személy és két tulajdonostárs az aláírásával hitelesít. 1 db hiteles példányt a kö-zösképviselő (társasházkezelő) köteles megőrizni. A jegyzőkönyvbe bármely tulajdonostárs betekinthet, és arról – a másolási költség megfizetésével – másolatot kérhet. A közgyűlésen meghozott határozatokról a közösképviselőnek (társasházkezelőnek) valamennyi tulajdonos-társat írásban, a közgyűlés megtartásától számított nyolc napon belül értesítenie kell. Jegy-zőkönyv vezetés helyett – vagy azzal együtt – hangrögzítő használata is megengedett. A hangrögzítő alapján elkészített jegyzőkönyvnek a közgyűlés tájékoztatását tartalmaznia kell.

 

2.8    A közgyűlési határozat közgyűlés tartása nélkül írásbeli szavazással is meghozható, ameny-nyiben a közösképviselő (társasházkezelő) és a számvizsgáló bizottság ezt a formát javasolja. Az írásbeli szavazásra a közösképviselő (társasházkezelő) bocsáthatja a határozati javaslatot. Ebben az esetben a közösképviselő (társasházkezelő) felhívásához mellékelt írásbeli határoza-ti javaslatról – ha számvizsgáló bizottság működik, írásbeli véleményének ismeretében – a tu-lajdonostársak írásban szavaznak oly módon, hogy a tulajdonostársakkal névre szóló írásbeli közlemény útján tudatni kell a közgyűlési napirendre vonatkozó felhívásban az írásbeli szava-zás célját; megadni a szavazás tárgyát képező határozati javaslat szövegét; közölni a kérdéssel kapcsolatos tudnivalókat, ha gazdálkodási kérdésről van szó, közölni a Számvizsgáló Bizott-ság írásbeli véleményét.

 

Nem hozható döntés közgyűlés tartása nélkül az éves elszámolás és költségvetés elfogadása kérdésében.

 

A határozati javaslatot a közösképviselő (társasházkezelő)  az írásbeli szavazat beérkezésére vonatkozó határidő megjelölésével közli az első bekezdésben foglaltak szerint a tulajdonostár-sakkal, akik szavazatukat írásban adják meg. A határozatot az utolsó szavazat beérkezését kö-vető napon kell meghozottnak tekinteni. A leadott szavazatokat a közösképviselő (társasház-kezelő)  összesíti, és a szavazásra megjelölt határidőt követő 8 napon belül írásban értesíti az eredményről, valamint az elfogadott határozatról a tulajdonostársakat. A határozati javaslatot és annak mellékleteit, az összegyűjtött szavazatokat és a határozatról szóló írásbeli értesítés egy példányát a Társasház iratai között meg kell őrizni. A közösképviselő (társasházkezelő)  nem rendelhet el írásbeli szavazást olyan közgyűlés helyett, amelynek az egybehívását a Számvizsgáló Bizottság vagy a tulajdoni hányadok megbízottja kérte, és kérelmében nem tette lehetővé, hogy az egybehívás helyett írásbeli szavazás is alkalmazható legyen. Az írás-beli szavazás akkor érvényes, ha azon legalább a tulajdoni arányok egyszerű többsége sza-vazott. A beérkező írásbeli véleményeket közgyűlési szavazatként kell kezelni, ha abban egyértelmű igenlő, vagy nemleges álláspont fejeződik ki a határozati javaslatra vonatkozóan. A határozati javaslat akkor tekinthető elfogadottnak, ha az írásbeli szavazat beérkezésére vo-natkozó határidőig a közösképviselőhöz (társasházkezelőhöz)  megérkezett igenlő válaszok elérik az összes tulajdoni hányad előírt arányát. Ennek hiányában a szavazást eredménytelen-net kell tekinteni (Az írásbeli szavazásnál is érvényesek a szavazati arányokra lejjebb megá-lapított szabályok). Érvényes szavazás esetén a lebonyolított eljárásról jegyzőkönyvet kell ké-szíteni, feltüntetve a válaszadók számát és tulajdoni hányadát, és a szavazás végső eredmé-nyét.

 

A jegyzőkönyvet a közösképviselő (társasházkezelő)  és a Számvizsgáló Bizottság tagjai írják alá, valamint a tulajdonostársak közül felkért két jegyzőkönyv-hitelesítő, akik a számítás és kiértékelés hitelességét a válaszok alapján ellenőrzik. Az írásbeli szavazatokat a jegyzőkönyv eredeti példányához csatolni kell. Az írásbeli szavazat akkor érvényes, ha azt a szavazatra jo-gosult saját kézzel írta és aláírta, vagy ha nem saját kezűleg írta, de aláírta és aláírását két tanú hitelesítette.

 

 

Írásbeli szavazásnál másik tulajdonostárs vagy hozzátartozó meghatalmazottként csak akkor járhat el, ha a közokiratba, illetve teljes bizonyító erejű magánokiratba foglalt meghatalmazás a közösképviselőhöz (társasházkezelőhöz)  legkésőbb az írásbeli szavazattal egy időben meg-érkezik. Az írásban leadott szavazatokat minden társasházi tulajdonostárs megtekintheti.

 

 

A tulajdonostársaknak a határozatról a javaslat eredeti tartalma szerint kell dönteniük, az an-nak kiegészítésével vagy módosításával leadott szavazat érvénytelen. Ha bármelyik tulajdo-nostárs kéri, a határozati javaslat megtárgyalására a közgyűlést össze kell hívni. Az írásbeli szavazás eredményét a közösképviselő (társasházkezelő)  írásban köteles a tulajdonostársak-kal közölni.

 

A Szervezeti és Működési Szabályzatról közgyűlés tartása nélkül, írásban is lehet szavazni, az összes tulajdoni hányad szerinti legalább egyszerű szavazattöbbségű határozattal. A közös- képviselő a számvizsgáló bizottság véleményét is tartalmazó határozati javaslatot írásban, tizenöt munkanappal korábban a tulajdonosoknak megküldi. Ha a szavazás eredménytelen, vagy a tulajdoni hányad 1/10-ével rendelkező tulajdonosok módosító javaslatot tesznek, a közösképviselő (társasházkezelő)  az eredménytelen szavazást követő hatvan napon belül a közgyűlést köteles összehívni.

 

A szervezeti-működési szabályzatról szóló írásbeli szavazás eredményéről a tulajdonosokat nyolc napon belül, írásban, a határozat megküldésével tájékoztatni kell.

 

A szervezeti-működési szabályzatot a tulajdonosi közösség az ismertetett szabályok szerint bármikor módosíthatja.

 

A szervezeti-működési szabályzatot és annak módosításait az ingatlan-nyilvántartási iratokhoz kell csatolni.

 

Valamennyi tulajdonostárs egyhangúlag határoz:

–          az Alapító Okirat módosításáról (Thtv. 10. §. (3) bekezdésében rögzített eltéréssel),

–          a társasháztulajdon megszüntetéséről,

–          a társasháztulajdon lakásszövetkezeti tulajdonná történő átalakításáról,

_     a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadásokról.

 

Az összes tulajdoni hányad egyszerű szavazattöbbséggel határoz:

–          Szervezeti és Működési Szabályzat módosításáról,

–          A közös tulajdonban álló épületrészekkel kapcsolatos rendes gazdálkodás körét meg nem haladó kiadásokról,

-           A közös tulajdon korszerűsítési, felújítási munkáival kapcsolatosan a magántulajdont terhelő kiadások felújítási alap terhére történő kifizetéséről, ha az minden lakást egységesen és azonos összegben érint.

–          A külön tulajdonban lévő nem lakás céljára szolgáló helyiség használata, hasznosítása módjá-nak megváltoztatásával kapcsolatos döntésről (amely szavazatoknak a közvetlenül érintett szomszédos tulajdonostársak legalább kétharmadának igenlő szavazatát is magában kell fog-lalnia),

–          A közvetlenül érintett ingatlanokon túlmenően más albetétnél közös tulajdoni hányad módo-sulást nem eredményező lakás-megosztással, illetőleg lakásösszevonással kapcsolatos Alapító Okirat módosításáról (Thtv. 21.§. (3) bekezdés),

–          A közösséget terhelő kötelezettségek elvállalásáról,

–          A felújítási pályázaton való részvételről,

–          A felújítási alap képzéséről és mértékéről,

–          A Társasház bankszámlái feletti rendelkezés módjáról, a pénzkezelés módjáról és szabályai-ról.

 

A jelenlévő tulajdoni hányad egyszerű szótöbbséggel határoz:

–        A külön tulajdont nem érintő, számítási hibát vagy nyilvánvaló adatelírást tartalmazó kijaví-tással kapcsolatos Alapító Okirat módosításáról (Thtv. 60. §. (1) bekezdés).

 

A közgyűlés - minden olyan esetben, amelyre jogszabály vagy Alapító Okirat, illetőleg a Szervezeti és Működési Szabályzat nem ír elő egyhangú, vagy minősített többséget – határo-zatait a jelenlévők tulajdoni hányadának egyszerű szavazattöbbségével hozza.

 

A szavazás nyílt, de a közgyűlési meghívóval napirendre tűzhető, hogy egy adott napirendi pontról titkosan szavazzanak.

 

2.9       Ha a közgyűlés határozata jogszabály vagy az alapító okirat, illetőleg a szervezeti-működési szabályzat rendelkezését sérti, vagy a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelmével jár, bármely tulajdonostárs keresettel kérheti a bíróságtól a határozat érvénytelenségének megál-lapítását a határozat meghozatalától számított hatvan napon belül. A kereset a határozat vég-rehajtását nem gátolja, a bíróság azonban a végrehajtást indokolt esetben felfüggesztheti. A hatvan napos határidő jogvesztő hatályú.

 

Ezt a rendelkezést a közösképviselőnek (társasházkezelőnek) a hátralékos tulajdonostárs kü-lön tulajdonának jelzálog bejegyzésre vonatkozó rendelkezésére is alkalmazni kell.

 

2.10    A közgyűlési meghívó, a közgyűlési jegyzőkönyv és a közgyűlési határozat annak a tulajdo-nostársnak e-mail útján kézbesítendő, aki ezt a közösképviselőnél (társasházkezelőnél) írás-ban kérelmezi és e-mail elérhetőségét a közösképviselőnek bejelenti. Ilyen esetben az e-mail-nek a megadott címre történő elküldésével a meghívó kézbesítettnek tekintendő.

 

 

3.         Közösképviselő (Társasházkezelő)

 

3.1.      A közösképviselő (társasházkezelő) jogkörében eljárva köteles:

 

a.) közgyűlés határozatait előkészíteni és végrehajtani, gondoskodva arról, hogy azok megfelel-jenek a jogszabályok, az alapító okirat és az Szmsz rendelkezéseinek,

b.)  minden szükséges intézkedést megtenni az épület fenntartásának biztosítása érdekében,

   c.)   közölni és beszedni a tulajdonostársakat terhelő közösköltséghez való hozzájárulás összegét és érvényesíteni a közösség ezzel kapcsolatos igényeit,

   d.)   a Thtv. 22. §-a szerinti adatokat nyilvántartani.

 

                  A közösképviselő köteles megőrizni a földhivatalhoz benyújtott alapító okirat és szervezeti-működési szabályzat egy példányát. 

 

 

Oldal: Új Szervezeti és Működési Szabályzat 1. 2013.05.25.
Bem 21. Lakóközösség közösségi oldala - © 2008 - 2024 - bemlakokozosseg.hupont.hu

A HuPont.hu honlap ingyen regisztrálható, és sosem kell érte fizetni: Honlap Ingyen.

ÁSZF | Adatvédelmi Nyilatkozat